Contratos Built To Suit - Novas Perspectivas em Face da Lei 12.744/2012
Daniel Cardoso Gomes
As transformações econômicas, jurídicas e sociais verificadas a partir da década de 1990 acarretaram importante mudança das estratégias adotadas pelas empresas nacionais. Nesse cenário, como forma de atender as necessidades de capital das empresas, bem como possibilitar a implantação, ampliação ou modernização de suas instalações, surgiram no Brasil as operações imobiliárias denominadas built to suit. Trata-se da possibilidade de transformar os ativos fixos em receita a ser aplicada em sua atividade fim. Em outros termos: as empresas passaram a alienar seus imóveis, empregando os recursos daí advindos na produção.
Tais operações são extremamente sofisticadas, envolvendo numerosas obrigações para as contratantes, dentre as quais, a construir ou reformar substancialmente uma edificação para o uso da contratante. Pelas vantagens conferidas, os empreendimentos assim desenvolvidos se tornaram extremamente relevantes para o desenvolvimento nacional.
Quando do seu surgimento, em razão de uma de suas principais características – a ocupação do imóvel pela empresa contratante por longo período –, tais operações foram interpretadas sob o prisma da Lei Federal nº 8.245/91 (a lei de locação de imóveis urbanos), equiparando-as às locações ordinárias. Contudo, após análise mais detalhada, consolidou-se o entendimento correto de tratar-se de contratos atípicos, sujeitos às normas gerais do Código Civil.
Em que pese hoje existir norma específica, sua utilização ainda está sujeita a questionamentos. Desse modo, a proposta deste trabalho é apresentar os conceitos e fundamentos desse tipo de contrato, delimitando a abrangência e limites de suas combinações e dos conceitos introduzidos pela Lei Federal nº 12.744/2012, com o propósito de esclarecer eventuais dúvidas e questionamentos daí decorrentes.